FII Caixa Agências (CXAG11)
O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Agências foi constituído sob a forma de condomínio fechado e tem como objetivo realizar investimentos imobiliários de longo prazo, com foco na aquisição de ativos para gerar renda aos cotistas por meio de contratos de locação. Atualmente, sua carteira é composta por 32 agências bancárias, locadas à Caixa Econômica Federal na modalidade Sale and Leaseback, distribuídas nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Rio Grande do Sul.
Cotação de Mercado
Palavra da Gestão
Data de referência: Fevereiro 2025
Para mais informações, confira na íntegra a Carta do Gestor.
Panorama Geral
No mês de fevereiro, seguimos acompanhando a execução das benfeitorias iniciais nos imóveis, conforme estipulado nos contratos de locação. Continuamos em contato com prefeituras, Corpo de Bombeiros e a Caixa Econômica Federal para viabilizar os trâmites de legalização e avançar nas melhorias previstas.
Sobre o imóvel de Itabira, que representa cerca de 3,0% da receita imobiliária do fundo, ele permanece desocupado devido ao sinistro ocorrido no terreno vizinho. Ressaltamos que o contrato de locação atípico garante a continuidade do pagamento do aluguel, independentemente da ocupação do imóvel, e que há cobertura de seguro tanto para o patrimônio quanto para a perda de aluguel.
O Fundo segue atuando para preservar o ativo e possibilitar o retorno do locatário o mais rápido possível. Nesse sentido, há uma ação judicial em curso contra o proprietário do terreno vizinho, com o objetivo de assegurar a segurança do imóvel e permitir sua reocupação. Recentemente, a Prefeitura de Itabira desapropriou o terreno vizinho e demoliu o casarão que apresentava risco de colapso. Atualmente, aguarda-se a autorização da Defesa Civil para que o locatário possa retomar suas atividades no local. Seguimos monitorando a situação de perto e informaremos os cotistas sobre quaisquer atualizações relevantes.
Principais Indicadores do Mês
Em 20 de março foram distribuídos lucros, apurados segundo o regime de caixa, no valor total de R$ 1,46 milhão, ou R$ 0,70 por cota. A distribuição reflete um Dividend Yield anualizado de 11,72%, com base no fechamento de fev/25 (R$ 71,70 por cota).
A cota negociada no mercado secundário apresentou uma variação de -2,28% ao longo do mês de fevereiro. O volume financeiro negociado ao longo do mês foi de R$ 3,6 milhões, representando um giro de 2,42% em relação ao percentual total das cotas.
O fundo fechou o mês cotado a R$ 149,9 milhões a mercado, que representa um deságio de 38,4% em relação ao seu valor patrimonial. Nestas condições o valor implícito dos imóveis é de R$ 2.545/m².
Breve Panorama Macroeconômico
Em fevereiro, o cenário global foi marcado por tensões comerciais e geopolíticas, com destaque para as negociações tarifárias mais brandas de Donald Trump e o encontro entre os presidentes da Ucrânia e dos EUA, que aumentou preocupações com riscos geopolíticos. Apesar da redução no impacto inflacionário esperado, os dados de inflação nos EUA vieram acima do previsto (PCE em 2,5%), elevando os prêmios de risco. Os mercados reagiram com quedas nos principais índices: S&P 500 (-1,43%), Dow Jones (-1,58%) e Nasdaq (-3,97%).
No Brasil, a deterioração dos ativos contrastou com o fluxo positivo de capital estrangeiro na bolsa, que registrou saldo de R$ 1,8 bilhão no mês e R$ 8,7 bilhões no ano, impactado negativamente pelo rebalanceamento do MSCI Brazil no último pregão (-R$ 1 bilhão). A curva de juros doméstica manteve tendência de fechamento ao longo do mês, mas registrou forte abertura no último pregão, após anúncios da reforma ministerial e da liberação do FGTS, elevando preocupações inflacionárias. O IPCA de janeiro avançou 0,16%, acumulando 4,56% em 12 meses, ainda acima da meta do BC. O Boletim Focus indicou revisões altistas para a inflação até 2028, com deterioração das expectativas para a taxa Selic. O Ibovespa recuou 2,64%, encerrando fevereiro aos 122.799 pontos, enquanto o dólar subiu 1,35%, cotado a R$ 5,92.
Nos mercados internacionais, o Payroll de janeiro veio abaixo do esperado, mas a forte revisão do dado de dezembro e o ganho salarial reforçaram cautela do Fed, que sinalizou inflação em trajetória de convergência. Na Europa, os dados de inflação superaram expectativas, enquanto produção industrial e vendas no varejo ficaram abaixo do esperado. A expectativa para o BCE é de um novo corte de 25 bps, mas incertezas permanecem. Na China, os PMIs vieram fracos, e o feriado do Ano Novo Lunar distorceu indicadores.
Informações Básicas
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Nota Importante
Haverá isenção do Imposto de Renda Retido na Fonte e na Declaração de Ajuste Anual das Pessoas Físicas com relação aos rendimentos distribuídos pelo Fundo ao Cotista pessoa física, desde que observados, cumulativamente, os seguintes requisitos: (i) o Cotista pessoa física não seja titular de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as respectivas Cotas não atribuírem direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação no mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado.
